"تغيير صبغة العقار الفلاحي" بقلم معز بسباس متفقد رئيس للديوان الوطني للملكية العقارية (فرع المنستير)

قبل كل شئ فإن التقاسيم النهائية كانت تصدر من قبل من طرف ديوان قيس الأراضي والمسح العقاري فقط إلا أنه في السنين الأخيرة تم الترخيص لبعض الخبراء في المساحة لاعداد هذه التقاسيم والأمثلة التابعة لها غير أنه على مستوى إدارة الملكية العقارية وفي بعض الأحيان نجد اختلافا في التعامل مع الجهة المصدرة لهذه التقاسيم والأمثلة النهائية. 

1 حالة إعداد التقاسيم والأمثلة الهندسية المتعلقة بها من طرف خبير المساحة

في حالة وجود رسم عقاري ذو صبغة فلاحية وعند القيام بتقسبم لهذا العقار من طرف خبير في المساحة وعندكا يقع إيداع صك عملية عقارية لمطلب ترسيم سواء كانت مقاسمة أو بيع قطعة مفرزة وغير ذلك.. ويكون هذا الصك مرفق بأمثلة هندسية فإن هذا العقار  الذس أصبح ذا صبغة سكنية  بعد صدور أمر ادماج العقار يمثال التهيئة العمرانية، لا تقبل عملية الترسيم المذكورة فيه إلا بعد الادلاء بشهادة من الجهة المختصة سواء كاتا بلدية المكان أو المندوبية الجهوية للفلاحة أو غيرها تفيد تغيير صبغة العقار من فلاح إلى سكنية وبالتالي تغيير صبغة العقار إلى سكنية. 

2 حالة إعداد التقاسيم والأمثلة الهندسية التابعة لها من طرف ديوان قيس الأراضي والمسح العقاري :

الا أنه  مع جميع المعطيات بالفقرة السابقة بخلاف  أن الأمثلة الهندسية و التقسيم النهائي يكونا صادرين عن ديوان قيس الأراضي والمسح العقاري وعند عدم مد إدارة الملكية العقارية بشهادة في تغيير صبغة العقار، فانه في هذه الحالة ملا يطلب من المودع الادلاء بشهادة في تغيير صبغة العقار وهنا نزيل صبغة العقار الفلاحية ولا ننص على تغيير صبغته إلى سكنية ليصبح العقار nèant فهو ليس ذو صبغة سكنية ولا ذو صبغة فلاحية وهذا يؤثر على المعاملات المادية بين المتداولين للعقار موضوع الرسم و لايعطي القيمة الحقيقة للعقار مما يحدث اختلالا في المعاملات بين الناس والشركات ويشجع على إثراء طرف على حساب الطرف الأخر وخذا يؤدي إلى عدم العدالة في المجتمع رغم تحلى الطرفين اي الخبير في المساحة بالصفة النهائية ونكون نحن إدارة الملكية العقارية قد ساهمنا في عدم العدالة هذه

3  السجل العقاري والطريق ومواكبة التطور الفني والقانوني لحفظ ملكية العقار لمستحقيه 

عند تغيير صبغة العقار

 ان القاعدة القانونية لا تصبح كذلك الا اذا كانت عملا نوحودا في المجتمع ثم يتداو هذا العمل ثم يصبح عرفا ثم اخيرا يصبح قاعدة قانونية 

اذا وفي هذا الأطار فإن القانون لم يتق شر بعض العابثين بالحقوق العقارية أو بعض المخطئي المتعاملين بها إلا بعد وجود ثغرات أو أخطاء كانت إدارة الملكية العقارية تقترفها. 

فمن قبل وخاصة عندما يتعلق الأمر بمقاسمة عقار أو بيع قطع  مفرزة وعند استخراج القطع أو القطعة موضوع المقاسمة أو البيع ويبقي بالرسم الأم القطعة التي تتمثل في الطريق فإن هذا الطريق لا يقع إحالته إلى بلدية المكان (الملك العمومي البلدي في للطرقات) بل كان يبقي على ملك المالك للعقار أو للشركاء في الملك على الشياع بينهم دون تحديد محتوى القطعة وبالتالى يترك المجال مفتوحا للمالك لبيعها حيث أنها في حقيقة الامر طريقا وقد صدرت هذه العملية في عدة إدارات للملكية العقارية في تراب الجمهورية إلا أن القانون وتقنيات إدارة الملكية العقارية وضع حدا لهذه الظاهرة. 

الحماية القانونية ( الوقائية) عند إحالة الطريق إلى البلدية 

 الفصل 67 من مجلة التهيئة الترابية والتعمير 

"في صورة شمول التقسيم لعقار مسجل فإنه يتعين على ديوان قيس الأراضي والمسح العقاري أن يوجه لإدارة الملكية العقارية أمثلة القطع المدمجة بالملك العمومي او الخاص للدولة أو الجماعات العمومية المحلية وذلك بمجرد الإنتهاء من عملية وضع علامات التحديد المتعلقة بها. 

عملية إحالة الطريق إلي البلدية هي عملية داخلية بين ديوان قيس الأراضي والمسح العقاري وإدارة الملكية العقارية ولا دخل للأطراف الخاصة فيها.