أسباب اكتساب الملكية

 عدد الفصل 22 م ح ع أسباب اكتساب الملكية دون أن يرتبها أو يأتي على تفصيلها جميعا في الفصول اللاحقة وفي غياب ترتيب تشريعي لهذه الأسباب يمكن اعتماد التقسيم الآتي:

I- أسباب ناقلة للملكية من شخص إلى آخر (بالخلافة):

1- التصرف القانوني:

لم يذكر الفصل 22 م ح ع إلا العقد ونحن نعتقد أنه في الحقيقة قصد كل التصرفات الناقلة للملكية وليس العقد فحسب فمن المستحسن اعتماد مصطلح "التصرف القانوني" عوض كلمة "العقد" ومن هذه التصرفات القانونية:

‌أ- عقد البيع: مبدئيا هو عقد رضائي يكفي لتكونه مجرد تلاقي العرض والقبول بالنسبة للمنقولات في حين يخضع بيع العقارات إلى قواعد استثنائية منها أن يكون بحجة ثابتة التاريخ قانونا والتسجيل على الصورة المقررة في الأحكام المتعلقة بذلك.

‌ب- الهبة: عقد بمقتضاه يملك شخص آخر مالا بدون عوض ولا تصح إلا بحجة رسمية فيما عدى المنقولات غير المسجلة. وتتم الهبة بتسليم الشيء الموهوب إلى الموهوب له وتكون باطلة إذا مات الواهب أو الموهوب له قبل التسليم.

‌ج- الوصية: تصرف منفرد وهو تمليك مضاف إلى ما بعد الموت بطريق التبرع ولا تثبت إلا بالحجة الرسمية أو بكتب محرر من الموصي وتنتقل الملكية بوفاة الموصي.

‌د- المغارسة: عقد ينقل الملكية مشاعة إلى المغارس ويحرر فيها رسم صحيح.

‌ه- المعاوضة: عقد يسلم بمقتضاه كلا من الطرفين للآخر على وجه الملكية شيئا منقولا أو غير منقول أو حقا مجردا ويتم مبدئيا بتراضي المتعاقدين إلا إذا تعلق الأمر بمعاوضة موضوعها عقار فيجب حينئذ تحرير كتب وتسجيل العقد.

‌و- الميراث: هو حلول الورثة محل المتوفي وتنتقل ملكية الأموال الموجودة بالتركة مشاعة بينهم من لحظة تحقق وفاة المورث.

II- أسباب اكتساب الملكية ابتداء بالتقادم وبالالتصاق:

1- التقادم:

التقادم هو قيام حوز غير معيب ويكون الحوز معيبا عندما يفقد الميزات التي ضبطها المشرع لقيام حوز فاعل وهذه العيوب هي: حصول شغب في الحوز, الخفاء, عدم الاستمرار والانقطاع, الغموض. ويقر المشرع بوجود 3 مدد لتحقق التقادم المكسب: مدة أصلية (15 سنة) ومدة منخفضة (10) سنوات إذا انجر الحوز عن حسن نية وبمقتضى عمل قانوني من شأنه أن تنتقل به الملكية أو صدر ممن له الحق, ومدة مرفعة (30 سنة) فيما بين الورثة والشركاء.

والتقادم لا يقوم بنفسه بل يجب المطالبة به قضائيا ولا يمكن للقاضي أن يستند إليه من تلقاء نفسه والتنازل عن التقادم لا يمنع دائن الحائز من التمسك به.

ويمكن أن يوقف سريان التقادم وعندما يتوفر أحد أسبابه يتوقف حساب مدة التقادم ولا يمكن العودة لسريان التقادم إلا بعد زوال ذلك المانع وعند ذلك لا يقع احتساب مدة التعليق في حين تحتسب المدة السابقة لها والمدة اللاحقة لها من ذلك توقف التقادم إزاء القاصرين أو إذا كان المالك الحقيقي في حالة عذر يعوقه عن القيام بحقوقه أثناء مدة سريان التقادم

ولا تنقطع مدة التقادم المكسب إلا:

- أولا: بالقيام لدى المحكمة المختصة ولا تأثير للانقطاع إذا رفضت الدعوى شكلا أو أصلا أو وقع الرجوع فيها أو حكم بسقوط الخصومة

- ثانيا: أو بإقرار الحائز بحق من كان التقادم جاريا ضده.

وينتج عن الانقطاع إسقاط كامل المدة السابقة عن ظهور سببه.

ومن آثار التقادم أنه ينشئ ملكية جديدة لفائدة الحائز الذي يصبح مالكا فحصول التقادم حتما ينتج عنه سقوط دعوى المطالبة من طرف المالك القديم وهذا يعني أن قيام الملكية الجديدة يزيح الملكية القديمة

2- الالتصاق:

ما أضيف إلى عقار أو منقول واتصل به كان ملكا لصاحب الأصل بطريق الالتصاق. والالتصاق يكون طبيعيا أو بفعل الإنسان.

الالتصاق الطبيعي

التراب والرواسب المجروفة التي تتجمع بطريقة تدريجية غير محسوسة على أرض مجاورة لأحد الأودية والأنهار تصبح ملكا لمالك هذه الأرض بشرط أن يبقي طريقا بالضفة على نحو ما تقتضيه القوانين.

والأراضي التي تتحول من مكانها بسبب حادث وقع بقوة قاهرة إلى أرض أوطأ منها يجوز لمالكها إذا كان من الممكن معرفتها أن يطالب بها في أثناء السنة التي تلي الحادث وإذا انقضت السنة ولم يطالب بها سقط حقه في الإدعاء إلا إذا لم يضع يده على ذلك صاحب الأرض المتحول إليها.

وما تغمره مياه البحر أو البحيرات أو الغدران أو المستنقعات من الأملاك الخاصة تعود لأصحابها إذا انحسرت عنها تلك المياه.

وإذا تحول واد عن مجراه الأصلي واتخذ مجرى جديدا يجوز لأصحاب العقارات المجاورة اكتساب ملكية هذا المجرى القديم كل واحد في المساحة الممتدة أمام أرضه لغاية خط يفترض وقوعه في وسط الوادي ويقدر ثمن المجرى القديم بواسطة خبراء يعينهم رئيس محكمة المكان بطلب من والي الجهة.

وإذا لم يعرب أصحاب العقارات المجاورة خلال الثلاثة أشهر الموالية للإعلام الصادر لهم من طرف الوالي عن رغبتهم في اكتساب الملكية بالثمن الذي حدده الخبراء فإن المجرى القديم يباع حسب الإجراءات المتعلقة ببيع أملاك الدولة.

ويوزع الثمن الحاصل من البيع بعنوان تعويض على أصحاب الأراضي التي يشغلها المجرى الجديد على نسبة قيمة الأرض التي يكون خسرها كل منهم.

وإذا تفرع الوادي وأحاط بأرض صيرها جزيرة تبقى لمالكها.

وحمام البروج وأرانب الأوجرة وسمك البرك إذا انتقلت من نفسها وبدون تحيل أو تغرير في استجلابها إلى محل آخر تصير ملكا لصاحب هذا الأخير.

الالتصاق بفعل الإنسان

البناءات أو المغروسات أو المنشآت على الأرض أو في باطنها تعتبر أن مالك الأرض قد أقامها على نفقته وإنها ملك له ما لم يقم الدليل على خلاف ذلك.

وإذا أحدث صاحب الأرض بناءات أو مغروسات أو منشآت بمواد على ملك غيره لزمته قيمتها وإذا نتج عن ذلك ضرر غرم قيمته ولا يجوز لصاحب المواد أن يرفعها من محل وضعها.

وإذا أحدث شخص بأرض غيره وبدون رضاه بناءات ومغروسات ومنشآت مستعملا لذلك مواد خاصة به فالمالك مخير بين إبقاء تلك الأشياء بأرضه وبين إلزام محدثها بإزالتها.

فإن طلب صاحب الأرض إزالة الأشياء تكون مصاريف إزالتها على محدثها ولا حق له في أي تعويض على أنه يضمن لصاحب الأرض ما عسى أن يلحقه من ضرر.

وإن طلب صاحب الأرض إبقاء تلك الأشياء يلزمه ترجيع ثمن المواد وأجرة اليد العاملة بدون التفات لما قد يحصل من الزيادة في قيمة الرقبة بسبب تلك الإحداثات.

وإذا كانت البناءات والمغروسات والمنشآت محدثة من طرف شخص رفعت يده عن الأرض وكان حائزا بشبهة فلا يحق للمالك أن يطلب إزالة ما ذكر وإنما له الخيار بين ترجيع ثمن المواد وأجرة اليد العاملة وبين دفع مبلغ يساوي ما زاد في قيمة الأرض بسبب تلك الإحداثات.

III- اكتساب الملكية بمفعول القانون:

يمكن تقسيمها حسب الهدف الذي يقصده المشرع من وضعها فنفرق بين الحالات التي تفرضها المصلحة العامة والحالات التي تقتضيها المصلحة الخاصة.

- الانتزاع للمصلحة العامة: من أهم الصور التي يقر فيها المشرع إمكانية اكتساب الملكية ويتم الانتزاع بأمر صادر عن رئيس الحمهورية لغائدة الدولة أو مجالس البلديات أوغيرها من الجماعات العمومية وكذلك لفائدة الوكالات العقارية وينشر أمر الانتزاع بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية ويوجه المنتزع نسخة مطابقة للأصل من أمر الانتزاع إلى الولاية التي يوجد بدائرتها العقار المنتزع وإلى المالك المنتزع منه ذلك العقار وعلى المنتزع بعد ذلك اتباع إجراءات خاصة للحصول على حوز العقارالمنتزع والملكية التي تنتقل حين نشر أمر الانتزاع إلى الإدارة هي ملكية جديدة مطهرة من كل الحقوق الموظفة على العقار المنتزع بما في ذلك حقوق الرهن التي تنتقل إلى غرامة الانتزاع ويجوز للمالك السابق القيام بدعوى قضائية للمنازعة في تقدير غرامة الانتزاع وله حق استرجاع ملكية العقار المنتزع منه إذا لم يستعمل من طرف المنتزع خلال أجل قدره خمسة أعوام من تاريخ أمر الانتزاع.

- التمليك من أجل المصلحة الخاصة: من أهم حالاتها أولا حالة التمليك المترتب عن التجاوز إلى أرض الغير وثانيا حالات أخرى نادرة التطبيق منها ما ورد بالفصل 37م ح ع " إذا أحدث مالك الأرض بناءات أو منشآت بأرضه وتجاوز عن حسن نية إلى جزء يسير بأرض ملاصقة فللمحكمة أن تملكه بهذا الجزء مقابل قيمة عادلة". ومن الحالات الأخرى صورة التمليك بممارسة الشفعة وصورة التمليك المترتب عن حل الأحباس.

IV- الأحكام الخاصة بحوز المنقول

يمتاز نظام اكتساب ملكية المنقولات بميزتين تتمثل الأولى في انفراد المنقولات بسبب خاص لاكتساب الملكية وهو الاستيلاء وتتمثل الثانية في انفراد المنقولات بأحكام خاصة بحوزها. فمن وضع يده بنية التملك على منقول لا مالك له صار مالكا له ويصبح المنقول لا مالك له إذا تخلى عنه مالكه بنية التنازل عن ملكيته, ومن حاز منقولا أو صبرة من المنقولات بشبهة حمل على أنه ملك ذلك بالوجه الصحيح وعلى من يدعي خلاف ذلك أن يثبته ولا يحمل على الشبهة من علم أو كان من حقه أن يعلم عند توصله بالشيء المنقول أن المتوصل منه ليس له التصرف في ذلك

وحدد الفصل 54 م ح ع الحالتين اللتين يجوز فيهما القيام بدعوى الاسترداد وهما حالة الفقد وحالة السرقة وذلك في أجل ثلاث سنوات